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济宁仁和会计学校:房地产企业涉及的相关税费

济宁仁和会计学校为您介绍房地产企业涉及的相关税费问题:
房地产相关税收
  以下简单介绍一下房地产各个开发阶段的税收情况:
  一、拿地阶段:
  1、契税:按土地成交价的4%,由买地方(开发商)承担。最终进入土地成本。
  2、印花税:土地成交价的0.5‰。转让双方各自缴纳,进入开发商管理费用。
  二、建设阶段:
  1、建筑业营业税金及附加:工程款的3.6%,包含营业税3%、城建税7%、教育费附加3%,地方教育附加2%。由建筑商支付,最终进入建筑成本。
  2、印花税:合同金额的万分之三,签订双方各自缴纳。
  3、土地使用税:郑州一级土地18元/平米/年,二级土地12元/平米/年。签订土地合同至交房期缴纳,进入开发商管理费用。
  三、销售阶段:
  1、营业税金及附加:销售金额的5.6%,包括营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%。
  2、土地增值税:销售时预征,销售完毕后清算。按超率累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。目前河南预征率为:普通住宅1.5%、非普通住宅3.5%、其他项目4.5%。
  3、企业所得税:销售时预征,销售完毕后汇算。按净利润的25%缴纳。目前郑州基本按销售收入的2-5个点预缴。
  4、印花税:按销售合同金额的0.5‰,由买卖双方各自缴纳。
  5、房产税:开发商建造的商品房,在出售前,不征收房产税。但在使用前开发商使用或者出租的,应该征收房产税。房产自用的,按房产余值的1.2%按年征收。房产出租的,按租金的12%征收。
  6、契税:由购房者承担。税率为2%-4%。
  7、个税:所有员工都要缴纳。最新起征点3500四、交房以后:
  物业公司要按所收物业费的5.6%缴纳营业税金及附加。理论上还要缴纳企业所得税,但目前物业公司一般都没有利润。
  五、二手房交易:二手房税收政策最近这两年变化非常快,也是国家调整房地产市场的一把利器,目前大致的税收政策如下:
  1、营业税金及附加:如五年之内转让,按成交价金额的5.6%全额征收。如房龄超过五年,按增值部分的5.6%征收,其中普通住宅不征。
  2、土地增值税:普通住宅不征收,非普通住宅和非住宅按成交价2%征收,或者按土地增值税增值额计算征收。
  3、个人所得税:按盈利部分的20%或者成交价的2%。如房龄满5年并且唯一住房,可免交个税。
  4、契税:成交金额的2%或者4%,如首次购买低于90平米的普通住宅,按1%缴纳。
  5、印花税:按房屋买卖合同的0.5‰,买卖双方各自缴纳。
  以上税收除企业所的得和个税中央财政拿走60%以外,其余所有税收都是归地方政府所有。所以地方政府才会有这样的驱动力来支持房地产发展。说到底还是由分税制的这个制度来决定的。由于经济社会的发展,这种税收制度越来越不合理,比如国税地税两套人马提高了征税成本,加重了纳税人的负担。目前国家也在试行一些改革,比如现在正在做一些营业税项目改征增值税的试点,以后趋势肯定是国税地税两系统合并